СОВЕТЫ: Нелегальная перепланировка в квартире - что делать?

Так бывает: приобрел квартиру и не знал, что в ней была проведена нелегальная перепланировка. Есть и такие случаи, когда по незнанию во время ремонта снес несущую стену, а теперь не знаешь, как с этим дальше жить. Незнание не освобождает от ответственности, поэтому рассказываем что делать, если вы владелец объекта с незаконной перепланировкой, и как избежать такой ситуации.О ситуации с нелегальным строительством в Латвии Riga.lv рассказывает глава строительной инспекции города Риги Управления строительного контроля Рижской стройуправы Марина Карклиня.

Смоделируем три ситуации:

1.Вы сделали перепланировку в своей квартире, объединили кухню с гостиной, и только потом узнали, что случайно снесли несущую стену и для этого, вообще-то, нужно было разрешение…

Сразу подчеркиваем: работы по перепланировке квартиры без согласования со стройуправой не допустимы!
Когда человек начинает ремонт в своей квартире (сносит или строит стены, переносит дверные проемы и т.д.), следует обратить внимание на один очень важный момент: будут ли затронуты несущие стены или нет.

- Если нет, то перед началом ремонта в Рижской стройуправе нужно получить согласованную карту, удостоверяющую упрощенный порядок реновации квартиры, которую разрабатывает сертифицированный архитектор. Конечно, речь идет не о банальной переклейке обоев, а о более серьезном преображении квартиры. При наличии этой карты ремонт можно проводить без согласования с соседями, за исключением случаев (например, перенос санитарного узла), когда необходимо согласование с нижним соседом.

Бланк карты, удостоверяющей упрощенный порядок реновации, можно получить в Рижской строительной управе или на сайте.

- Если есть желание «передвинуть несущие стены», то процедура усложняется. В строительной управе нужно будет получить разрешение на строительство и разработать серьезный проект строительства.

Узнать, несущая или не несущая стена в квартире, можно у сертифицированного архитектора/проектировщик или в Рижской строительной управе.

Когда планировка не стандартная, то на помощь нужно призвать строительного инженера, который проведет осмотр и скажет, несущая стена или нет.

Если в процессе ремонта затрагиваются несущие стены, то понадобится собрать подписи 2/3 собственников других квартир в доме (если дом с разделённой собственностью) и 100% голосов собственников других квартир (если с неразделенной).

«Если работы по перепланировки проводятся без строительной документации, то возбуждается административное дело, в результате которого, в соответствии с Кодексом административных нарушений ( 2 часть 152-й статьи) налагается денежный штраф для физических лиц в размере от 70 до 700 евро, а для юридических – от 280 до 4 300 евро. Одновременно возбуждается второе административное дело – о самовольном строительстве, в результате рассмотрения которого, если нет возможности согласовать документацию (не согласовывают соседи или работы не соответствуют требованиям нормативных актов), принимается решение о восстановлении состояния квартиры в предыдущее положение. То есть сделать все так, как было до ремонта», - комментирует Марина Карклиня.

Если строительный инспектор констатирует самовольное строительство, то, пока последствия не устранены, к объекту будет применяться повышенная ставка налога на недвижимость – 3%.

2.Вы только собираетесь приобрести квартиру, и хотите проверить, не проводилась ли в ней перепланировка…

В Латвии популярны несколько вариантов перепланировки типовых проектов, которые можно заметить невооруженным глазом - соединены кухня с гостиной, ванная комната с туалетом, за счет лоджии увеличена комната. Но есть переделки, которые так просто не увидишь. Поэтому, покупая жилье, нужно попросить у его владельца инвентаризационный план, сравнив фактическую планировку квартиры с тем, что на бумаге, а также составить акт приема-сдачи, где будет отражена фактическая планировка квартиры.

Если все же проведены работы по планировке, акт приема-сдачи не освобождается от предотвращения последствий самовольного строительства ( согласовать строительную документацию или обновить предыдущее состояние планировки квартиры), однако дело об административном нарушении на нового собственника не возбуждается (не применяется денежный штраф).

Если продавец не может предъявить инвентаризационное дело, то документ можно запросить в Рижской строительной управе или Земельной службе. «В Рижской строительной управе есть каталог типовых проектных зданий, где указано, каким изначально был план квартиры, где несущие стены, а где нет», - продолжает представитель Рижской стройуправы.

3.Вы уже купили квартиру, и вы, или инспектор Строительной управы констатировал, что предыдущие хозяева провели нелегальную перепланировку…

В таком случае незамедлительно нужно пригласить строительного инженера, который проведет осмотр квартиры, и выяснит, затронуты несущие конструкции или нет. В случае необходимости незамедлительно нужно провести работы по укреплению конструкции. Важно: работы по укреплению нужно проводить под надзором сертифицированного специалиста.

«В любом случае возбуждается административное дело о самовольном строительства, вне зависимости от того, кто проводил работы, с последующим решением согласовать строительную документацию или восстановить предыдущее состояние планировки квартиры. Адресатом решения в любом случае будет теперешний собственник квартиры», - отмечает Марина Карклиня.

Если строительный инспектор констатировал нелегальное строительство, то, пока оно не будет устранено, к объекту будет применена повышенная ставка подоходного налога – 3%.

Что очень важно: даже если Стройуправа уже констатировала самовольную перепланировку в квартире, это не мешает владельцу ее продать. Раньше в инвентаризационное дело ставили отметку о самовольной перепланировке. Теперь, если покупатель сам не поинтересуется, факт незаконной перепланировки можно скрыть.

«Рижская стройуправа пыталась внести изменения в законодательство и вносить в Земельную книгу отметку о самовольном строительстве в недвижимости. Пока что эта идея поддержки не нашла. Тем не менее, жильцы многоквартирных домов должны понимать, что если они проводят какие-то масштабные работы, сносят несущие стены, меняют проемы окон, в результате могут пострадать не только они сами, но и соседи. В моей практике, к счастью, еще не было случаев, что человек снес несущую стену без создания дополнительного укрепления. Но, если в одном многоквартирном доме в нескольких квартирах проводились несанкционированные ремонты, то может произойти деформация здания, а в худшем варианте – оно может рухнуть», - добавила эксперт.

Поэтому перед любой перепланировкой советуем обратиться за консультацией к специалистам Стройуправы. Это бесплатно!